AV.H.İBRAHİM CAN

Sevgili Okuyucularım Bu Hafta sizlere yeni Kiracı ve Evsahibi Hukukuyla ilgili Yeni Düzenlemeleri Paylaşıyorum.

Umarım Faydalı Bilgiler Edinirsiniz.

1)6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte kiracıyı koruyucu hükümler genişletilmiş ev sahiplerinin belirli şartları taşıması halinde kiracıyı tahliye etmesi sınırlı hale getirilmiştir. Yani bir konut kirası sözleşmesinde ev sahipleri keyfen kiracıları çıkaramamakta sadece kanunda belirtilen şartların sağlanması halinde kiracıların tahliyesi mümkün olmaktadır. Öyleyse kiracının tahliye sebeplerine kısaca değişecek olursak :

~Yapılan sözleşme belirli süreli sözleşme ise : Eğer kiracı ile ev sahibi arasında yapılan kira akdi belirli bir süreye bağlanmışsa sözleşme süresinin dolması kiracıyı tahliye etmek için geçerli bir sebep olacaktır. Fakat şurada dikkat edilmesi gereken husus şudur ki ev sahibinin kiracıya kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce evi  tahliye etmesini ihtar etmelidir aksi takdirde kiracı bir kira yılı daha aynı konutta kiracı olarak kalmaya devam eder ve ev sahibinin tahliye hakkı o kira yılı içerisinde ortadan kalkar.

~Belirsiz Süreli sözleşmede 10 yıllık sürenin dolması : Eğer ki ev sahibi ile kiracı arasında belirsiz süreli bir kira akdi var ise ve kira başlangıç tarihinden başlamak üzere kiracı aralıksız 10 yılı doldurması halinde ev sahibinin kanunen kiracıyı tahliye etme hakkı doğacaktır. Yine burada dikkat edilmesi gereken husus şudur ki bu hakkın kullanımının bildirilmesi 10 yılın doldurulması 11. Yılın başlangıcından en az 3 ay öncesinden kiracıya bildirilmesi ile kullanılacak olmasıdır.

~Tahliye Taahhütnamesi : Eğer ki kiracı kiralananı kiralarken ileriye dönük bir tarihte o şeyi belirli bir süre kullanacağını taahhüt etmişse o süreden sonra ev sahibinin tahliye hakkı olmaktadır. Bu tanımdan tahliye Taahhütnamesi belirli kira sözleşmesi ile karıştırılmamalıdır. Detayına daha sonra değinilmekle beraber tahliye Taahhütnamesi usul ve tahliye ediliş süresi bakımından da ev sahiplerini koruyucu ve daha hızlı sürede tahliye hakkı veren bir düzenlemedir.

~İhtiyaç Sebebiyle tahliye : Eğer ki ev sahibinin kendisinin ya da yakınlarının eve ihtiyacı olması halinde konutu tahliye hakkı bulunmaktadır. Bu husus geniş bir çerçevede olmakla beraber tamamiyle somut olaya göre değerlendirilecektir. Şöyle ki, ihtiyaç sebebiyle tahliye dava yoluyla ileri sürülebilen bir hak olup ihtiyaç sebebinin varlığı ev sahibi tarafından ispatlanması zorunludur.

Yukarıda da kısaca anlattığımız üzere ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı kanunen sınırlı bir şekilde sıkı şartlara bağlanmıştır. Kanun bu hükümlerle kiracıyı koruma altına almakta kiracı ev sahibi dengesini korumak istemektedir. Kiracı ile ev sahibi arasında hak kayıpları yaşanmaması ve menfaatleri koruma amacıyla sözleşmeler hazırlanırken bir avukattan hukuki yardım almakta fayda olacaktır.

Kira bedelinin ödenmemesi : Eğer ki kiracı bir kira yılı içinde iki kere kirayı ödememiş ise ev sahibinin belirli şartların sağlanması halinde tahliye hakkı doğar. Şöyle ki, eğer ki kiracı bir kira yılı içinde iki kira bedelini ödememiş ise kiraya veren bu durumu ihtar edebilir ya da direkt icraya verebilir. Bu ihtara rağmen kiracı yine ödeme yapmazsa ev sahibinin  tahliye etme imkanı doğmaktadır. Direkt icra takibi yapılması ihtar yerine geçer.

2)5 nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete de yayınlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37.maddesi hükmü ile kira ilişkinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru yapma zorunluluğu getirilmiştir. Buradaki amaç özellikle pandemiden sonra artan enflasyon  ile beraber kiracılar ile ev sahipleri arasında oluşan uyuşmazlıkların artması neticesinde açılan davalarda artış olması nedeniyle oluşan mahkemelerin iş yükünü azaltmak ve nihai sonuca daha hızlı ulaşılmasının hedeflenmesidir. Bu düzenlemeden önce Yukarıda saydığımız tahliye şartlarının varlığı halinde ev sahibi direkt olarak mahkeme ya da icra kanalı ile tahliye hakkını kullanırken, bu düzenleme ile beraber dava öncesi taraflar arabuluculuk sistemi ile eğer bir uzlaşma kapısı varsa o yol kullanılarak dava sürecine kalmadan uyuşmazlığın ortadan kaldırılma imkanı tanınmıştır. Düzenleme çok yeni olmakla beraber işbu düzenlemenin uyuşmazlıklara etkisini önümüzdeki günlerde Adalet Bakanlığının verileri ile daha net bir şekilde görmek ve yorumlamak mümkündür.

3)Konut Kira Sözleşmelerinde Yıllık Artış Oranı %25’i Geçemeyecek

Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun [“Değişiklik Kanunu”] ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle konut kiraları bakımından yenilenen kira dönemi için uygulanabilecek kira artış oranı %25 (yüzde yirmi beş) ile sınırlandı. Değişiklik Kanunu 11 Haziran 2022 tarihinde Resmî Gazete ’de yayımlanarak aynı tarihte yürürlüğe girdi.

Bu değişiklik, en az bir yıl için imzalanmış konut kira sözleşmelerini kapsıyor. Bir yıl veya daha uzun süre için imzalanmış kira sözleşmeleri, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona ermesiyle birlikte kanun gereği birer yıllık sürelerle yenilenmiş sayılıyor. Buna göre, bu şekilde uzayan kira sözleşmelerinde yenilenen dönem için uygulanacak kira artışı, bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’ini geçemeyecek. Öte yandan, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması durumunda, bu oran geçerli olacak.

Bu sınırlama, yalnız konut kira sözleşmeleri bakımından geçerli olup, çatılı işyerleri için yenilenen kira dönemlerinde tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranı –%25’i aşsa dahi– uygulanacak.

Değişiklik Kanunu ile getirilen kira artış sınırlaması 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olup, yürürlük tarihi olan 11 Haziran 2022’den önce halihazırda yapılmış olan kira artışları yeni düzenlemeden etkilenmeyecek

4)Kira tespit davaları:

Kira bedelinin tespiti davaları hem ev sahipleri ve hem de kiracılar tarafından açılabilen kira bedelinin yükseltilmesi ya da bedelin düşürülmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bilinenin aksine kira tespit davaları kiracı tarafından da açılabilmekte kira bedelinin düşürülmesine yönelik de olabilmektedir. Kira bedeli tespiti davası için öncelikle taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Yazılı bir kira sözleşmesi yok ise tarafların ikrarı ile bu sözleşme varlığının ispatı gerekmez. Kira tespit davalarında eğer belirli bir süreli kira sözleşmesi yapılmış ise bir sonraki dönem için bu dava açılabilir. 5 yılın dolması halinde diğer şartlar sağlanmadan da bu dava açılabilmektedir. Kira bedelinin tespiti davası özellikle son yıllarda enflasyonunun iyice artması nedeniyle paradaki değer kaybından dolayı ev sahiplerinin başvurduğu hukuki yollardan biridir. Burada en merak edilen soru enflasyonun kira bedeli davası açılması için yeterli bir sebep oluşturup oluşturmadığıdır. Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre enflasyon ülkemiz için olağan bir ekonomik dalgalanma olarak kabul edilmesinden dolayı enflasyonu bu davanın açılması için yeterli bir sebep olarak görmemesidir. Bu konu sizleri şu an şaşırtsa da maalesef Yargıtayın görüşü bu yöndedir.

5) Ev sahibinin evi satması durumunda kiracıya ne olur?

Hukukumuzda mülkiyet hakları Anayasa ve diğer kanunlarca koruma altına alınmış bu hak kapsamında kişiler özgürce malları üzerinde kullanma, tasarrufta bulunma ve devretme gibi haklara sahiptirler. Tabi hukukumuz bu devirleri yaparken de o maldan faydalanan kişi ya da kişi menfaatini de gözetmiş bir denge oluşturmayı amaçlamıştır. Bu kapsamda ev sahipleri de bu hakkın kullanımı olarak evlerini satıp üzerinde serbestçe tasarruf edebilir. Yeni ev sahibi evi devraldıktan sonra kira sözleşmesi devralınma ile beraber sona ermez. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Eğer ki yeni malik kiracıyı tahliye etmek istiyor ise edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ilgili taşınmaza kendisinin ya da yakınlarının ihtiyacı olduğunu bildirmeli ve edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması gerekmektedir. Burada şuna dikkat edilmelidir ki yeni malik kiracıyı sadece taşınmazı satın alması nedeniyle kiracıyı tahliye edemez. Yeni malik edinilen taşınmaza kendisinin ya da yakınlarının ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorundadır